房地产开发项目成本控制策略

摘 要:成本控制是项目实现利润最大化的基本保证,对于竞争激烈的房地产行业更是如此,为此,房地产企业纷纷加强了开发项目的成本控制工作.笔者结合房地产开发项目的特点,重点从设计阶段与合同管理方面谈谈成本控制的策略,以保证项目成本控制目标的实现,可供同行交流借鉴.

关 键 词 :房地产;成本管理;成本控制;合同管理

近年来,随着经济的发展,人民生活水平的提高,我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展.但房地产开发是以盈利为目的的,项目能否实现利润的最大化,这关系到房地产企业的生存与发展.为此,如何在不断实践中和总结,摸索出一条房地产开发项目成本控制的成功之路,就成为房地产企业共同关注和急待解决的关键问题.

1.建设项目的成本控制策略

1.1 建立项目成本管理体系

项目成本管理体系是以建设单位组织机构为框架支撑,以资源为基础通过规定合理的程序和过程而达到一定的目的.科学、合理的管理体系不仅是房地产项目活动顺利进行的保证,也是房地产项目各项指标能否达到的基础,建立相应的项目成本管理体系是房地产项目建设的重要内容,建设单位应根据不同的房地产项目,因地制宜建立相应的项目成本管理体系(图1).

图1 项目成本管理体系示意

1.2 项目成本管理体系运行原则

(1)节约原则

建设单位要加强成本的事前控制,制定有关防范成本失控的技术、组织和经济措施,做到“防患于未然”,努力消除成本管理工作的先天性不足,有效地发挥事前控制的作用.


(2)全面性原则

建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制,保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化.

(3)责、权、利相结合的原则

建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门,应按照责、权、利相结合的原则,严格贯彻执行经济责任制,使成本控制真正有效.这些部门都负有控制成本的责任,是整个项目成本管理责任系统的一部分,可通过定期考核员工的业绩,做到奖惩分明.

(4)目标管理原则

目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳,建设单位要努力做到以最合理的成本支出,获得最大的经济效益.

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1.3 在成本管理中实施价值工程

价值工程也称价值分析,是一门工程技术理论,它有3个基本要素,即:价值,功能,寿命周期成本.该理论以功能分析为核心,以科学的分析方法为工具,力求以合理的低费用获取尽可能高的收益,从而达到提高所研究对象价值的目的.

对于一个相同的房地产开发项目,因具有不同的功能要求,会产生不同的规划设计方案、设计成果(设计施工图纸),与之相应的建设成本也会有不同.建设单位要充分利用价值工程理论从功能和成本等方面进行考量,着重对规划设计方案进行选择,从中确定最优方案.随后,在深化设计中运用价值工程理论更深入地进行成本监控,从而达到有效控制建设成本的目的.

2.建设项目设计阶段成本控制的策略

首先,建设单位通过设计招投标,运用价值工程理论选择最优的规划设计方案;其次,建设单位在委托设计任务书中设定设计限额,要求中标的设计单位根据设计任务书要求进行限额设计;再次,要求设计单位编制设计概算提交建设单位核定,使建设单位能比较直观的了解设计方案的成本指标并进行决策;最后,在施工图设计过程中,建设单位要着重加强与设计人员的沟通、协调,运用价值工程统筹考虑各设计专业的功能与成本,力求做到功能最大化,成本最小化.

2.1 通过招投标方式选择最优规划设计方案

一般来说,规划设计方案是以规划、设计规范,项目规划、设计条件,以及建设单位的功能要求为主要设计依据的.规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求.建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上,同时体现出建设单位自身个性化偏好上的.所以,建设单位在规划、设计方案的招投标中,要运用价值工程理论对方案进行分析、比较,从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的,且最具经济价值的规划设计方案,这是项目取得投资收益最大化的前提,也是项目开发成功最关键的一步.

2.2 在设计各个阶段进行限额设计

建设单位在确定规划、设计方案的基础上,编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值,与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书.规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案设计和施工图设计.

限额设计是设计阶段控制成本的有效手段.在每个专业设计满足使用功能的前提下,以不突破限额指标为抓手,对设计阶段的工作进行成本控制.限额设计不是单纯的考虑节约成本,而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求,是取得利益最大化的价值工程理论的体现.这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通,相互协调,在设计各阶段逐步推进.

(a)建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位,对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系.真正做到限额设计工作人人有责,事前有指标、事中有检查、事后有总结,形成严密的科学管理体系.

(b)在每个设计阶段,科学制定合理的限额设计控制指标.从一开始的方案设计,到随后的初步设计,最后到施工图设计,各个阶段应依次逐步实现限额设计指标,并且每一设计阶段贯穿于每个专业的各道工序中.

方案设计阶段编制《成本匡算》,对成本影响较大或成本容易流失的单项工程,需做专项成本分析,形成《方案设计阶段成本分析报告》.该报告主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结,并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议.