城市化进程与房地产业关系探究

摘 要 :随着经济的不断发展,我国各级城市的功能不断完善,城镇规模也不断扩展.在城市化不断的发展过程中,房地产与之有着密切的联系.本文以江苏省区为例,首先对城市化和房地产业进行了系统的概述,并在此基础上对房地产业规模与经营状况与城市化各方面的关系进行了探讨.最后,结合江苏省的实际情况,提出了加快城市化和房地产业的有效策略.

关 键 词 :城市化 房地产业 江苏省 经济发展

一、城市化和房地产业的概述

(一)城市化和房地产业的概述

随着社会生产力的不断发展,会引起城市数量的增加、城市用地规模的扩大以及城市人口在总人口的比重不断上升,呈现一种传统乡村向现代城市社会逐渐转变的现象,称之为城市化.具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化.而房地产业是指介于第二产业和第三产业之间的,以房地产的开发、经营、管理、维修和等多种方式为主的行业.

(二)江苏不同区域城市化对比

下图为江苏2004-2009年三大区域人均GDP与平均值的差异图

由图可以看出,不管是苏南,还是苏中、苏北,江苏省的GDP在不断的上升.不难看出,一个地区经济的发展水平是该地区城市化评定的重要标准.根据江苏省相关的统计,到2010年为止,其城市化水平如下表所示:

结合该统计数据以及历年各地区的城市化发展,可以对我国的城市化发发展趋势做出总结和估计.1978到1991年,房地产业开始起步.1992和1993年是房地产业的过热发展时期,随后又经历了一端调整时期以后,从1999至今,房地产业快速发展.就江苏省不同区域对比还可发现,同一时点切面比较,经济发展是促进城市化水平提高的重要因素.

二、房地产业与城市化的关系

作为我国国民经济的支柱性产业的房产业,在城市经的发展中起着支撑性作用,对于城市化的发展,具有重要意义.而快速城市化导致城镇用地紧张,推动房地产上涨.多方面的影响可以看出房地产业与城市化的发展相辅相成,互相促进.

根据我国的相关研究,许多对于江苏省房地产业和江苏城市化水平的研究人员就房地产业发展水平指标和城市化发展指标进行了总结,房地产发展指标体系中和城市化发展指标有许多的共同项,如:市场状况,经济和产业结构的优化,城市化率等等.这些相同的指标也就成了维系城市化发展与房地产发展的维系枢纽.

此外,还可以通过总结历年来江苏省城市化率和房地产投资占比历年数据来探讨房地产业与城市化的发展关系:

根据江苏省历年来城市化率和房地产投资占比来看,江苏省的城市人口比例逐年增加,而城市人口比例是一个地区城市化最直观的体现.而另一方面,江苏省对于房地产业的投资力度也逐年递增.不难看出,房地产业与城市化的发展是一种同步的关系.

通过对比,可以分析出我国城市化发展与房地产业的发展的关系:

(一)城市化对于房地产行业发展的影响原因

影响房地产业发展的因素有多种,有区位条件、自然环境、人文因素、人口状况、经济因素、政策和法律制度和城市化率,而城市化率是其他条件的集中体现.城市化的不断提高会使得城市规模得以扩张,具体体现在增加城市的建设用地,加快通讯、电力、给排水等基础设施,学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、等服务设施的改造.城市会通过税收增加财政收入,提供城市的建设资金.建设资金会给予城市的房地产业带来巨大的生命力.总体而言,城市化的发展对房地房地产的影响主要表现为:驱动经济增长带来有效房地产需求;城市空间扩展,带动房地产业的发展升级;人口的集聚,带动房地产的持续性需求;城市分级,带来房地产区域差异扩大.

(二)房地产业对于城市化水平的影响原因

房地产业规模与经营状况与城市化各方面的关系.由于房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业,也就牵涉到国民经济中的众多产业和部门,从而从整体上提高城市的经济水平发展,城市的经济发展更是城市化评定指标体系中的重要一项.房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级,可以改变城市面貌,优化生态环境,培育和完善城市的市场体系,加快了城市化进程和城市建设的步伐.

三、促进城市化和房地产业协同发展的策略

就以上数据和结论,为了能够更好地进行房地产业发展模式调整以及城市化建设,找到房地产业与城市化协同发展的模式,最终促进江苏区域经济的可持续发展,通过分析与总结,笔者在此提出对于促进城市化和房地产业携同发展的建议:

(一)增量开发业务良好的市场状况

鉴于城市化和房地产业协同发展的特点,国内房地产市场,特别是住宅的需求一直呈快速增长态势,增量开发业务良好的市场状况有利于我国房地产企业在市场上实现快速扩张,进行资金、能力上的积累需求,更为城市化发展提供了良好的物质基础.

(二)政策扶持、协调发展

近年来,政府通过宏观对房地产行业和城市发展进行调控使得房地产业专注于企业整体方向上获得了快速发展,实现了良好的绩效,并且政策的扶持可以使的区域经济发展减少了外部不确定因素的影响,为城市化的发展减缓压力,提供动力.

(三)金融政策

通过金融政策可以调控房地产业与城市化发展不协调.金融政策从供需两方面对房地产和城市化发展施加影响,通过银行控制资金供应量、使市场需求降温,而资金实力又为城市化发展提供关键性影响,从而降低了房地产的膨胀发展.

四、结束语

城市化与房地产业的发展是同步与协调的.城市化发展中,对于城市基础设施建设的需求不断增加,从而促进房地产发展,而房地产的发展又为城市化的发展奠定了一定的物质基础与经济实力.房地产业与城市化的协调关系,也就使得在一定程度上,房地产业与城市化发展处于同步状态,为了更好地发展,就必须结合城市化与房地产业的自身规律进行协调发展.